Флиппинг – это относительно новая инвестиционная стратегия, по которой люди покупают жилье в запущенном состоянии задешево, ремонтируют и перепродают задорого. Флиппинг популярен в США, некоторые превратили его в настоящее хобби. Утром они работают на своей обычной работе, а вечером – подыскивают недвижимость и продумывают будущий ремонт. В чем выгода такого инвестирования, какие есть риски, как лучше все спланировать, чтобы получить наибольшую прибыль – обо всем этом по порядку.

Объем работ

Флиппинг – это дело непростое, за ним стоит огромный комплекс работ:

• изучить рынок;
• найти квартиру;
• приобрести ее (часто покупка ипотечная);
• найти бригаду рабочих;
• рассчитать, чтобы ремонт не превысил допустимую стоимость;
• закупить стройматериалы;
• отремонтировать квартиру, проконтролировать работу строителей;
• сфотографировать жилье в наиболее выгодном свете;
• найти покупателя;
• заключить сделку.

Люди, которые занимаются флиппингом, утверждают, что это что-то сродни спорта. Ему нужно уделять много свободного времени, анализировать рынок, просчитывать ценовые перспективы. Кроме того, ремонтные работы – это тоже дело не из простых. В какой-то мере риелторам проще заниматься таким заработком, так как у них есть специализированные знания, они ориентируются на рынке, понимаю, что к чему, у них есть контакты хороших ремонтников, оценщиков, юристов. Но и человек, далекий от квартирного бизнеса, способен заработать таким образом.

Вложения во флиппинг

Чтобы получить наибольшую прибыль, сначала придется неплохо вложиться. Мало иметь деньги на покупку квартиры, нужен еще и запас, за счет которого будет проведен ремонт, оплачены других расходы. В общей сложности флипперу нужно заплатить за:

• саму недвижимость;
• операцию купли-продажи;
• ремонт и мебель (если это предусматривается);
• рекламу обновленного жилья;
• услуги юриста;
• налоги.

Как выбрать квартиру

Подбор недвижимости под флиппинг упирается в несколько факторов:

• стоимость;
• состояние;
• метраж;
• возможность апгрейдить жилье.

Например, однокомнатные квартиры продаются быстрее. Квартиры-студии дешевле изначально и более популярны на рынке в больших городах. Если покупается площадь в бывшем общежитии, то важно, чтобы была возможность провести перепланировку, подтянуть коммуникации для санузла. Популярной практикой есть покупка 3-5 комнатной квартиры, ее перепланировка и создание нескольких студий. Но опять-таки, эта перепланировка должна быть возможной в целом, а еще нужно быть уверенными, что ее получится узаконить. Ведь для дальнейшей продажи понадобится переоформить документы, чтобы сделать на бумаге несколько отдельных квартир. Это же касается увеличения жилплощади за счет балкона – перепланировку необходимо заверить в жилинспекции.

Супервыгодный вариант для флиппинга – купить квартиру, которую продают по низкой цене не из-за ее состояния, а потому что владельцам просто нужно ее срочно продать по каким-то своим причинам. Проблемы со здоровьем, срочный переезд, долги, банкротство – обстоятельства бывают очень разные. Но такая недвижимость – очень классный вариант для флиппера. Чтобы уловить лакомый кусок, нужно постоянно мониторить рынок, знать об актуальных предложениях и, конечно, иметь сумму, которую можно срочно вложить в это дело.

Ремонт для флиппинга

Если квартира делается на перепродажу, то тратить много денег и сил на ремонт не особо хочется. Но это может сыграть против вас. Чем лучше ремонт – тем больше шансов найти покупателя. Хотя и тут стоит знать меру. Далеко не каждый потянет новую квартиру с мраморным полом, а вот с чистой, аккуратной, хорошо спланированной квартирой средней стоимости проблем не будет. Есть несколько ремонтных секретов для флипперов:

Лучше отдать предпочтение отделки в светлых тонах. Во-первых, такое жилье выглядит богаче. Во-вторых, это более универсальный вариант, бежевые стены выберет больше людей, чем ярко-зеленые. В-третьих, на однотонном светлом фоне новые владельцы смогут создать свой интерьер, добавив мебель, аксессуары и прочее.

Выбирайте минимализм. Это и дешевле, и практичнее. Лучше уж добавить акцентов за счет мебели, интересных светильников, часов, подушек.

Дорого – не значит хорошо. Выбирая материалы и наполнение для квартиры, старайтесь держать золотую середину между дешевым и качественным.

Оставьте квитанции, чеки и гарантийные талоны на сантехнику, краны, бойлеры и прочее. Если все это новое, то на него распространяется гарантия. Будет плюсом, если вы передадите право воспользоваться ею новым покупателям.

Подумайте на счет мебели. С одной стороны, меблированное жилье выглядит более привлекательно чем пустое. А с другой – многие покупатели предпочитают самостоятельно обустроить свой дом. Их интересует помещение, а не наполнение.

Флиппинг может стать отличным вариантом заработка для человека, который сам занимается строительством и знает, как сделать качественный и не слишком дорогой ремонт за относительно короткий промежуток времени.

Зоны риска

Флиппинг – это непростая инвестиция, поэтому тут часто бывают «опасные зоны». Например, объемы ремонтных работ могут оказаться больше, чем планировали изначально. Покупатель хотел просто застеклить балкон, а во время ремонта оказалось, что он уже ветхий и может не выдержать, поэтому нужно провести его укрепление, а только потом все остальное. Вот и дополнительные расходы.

Еще одним неприятным сюрпризом могут стать насекомые, которые часто скрываются (или не особо скрываются) в запущенных старых квартирах. Тут уж понадобится дезинфекция. И лучше – сразу во всем доме.

Все, кто имел дело с ремонтниками, знают, что они крайне редко укладываются в оговоренные сроки и еще реже – в оговоренный бюджет. Практически всегда требуется дополнительное время и доплаты.

Начиная ремонт, стоит заранее продумать тот вариант, если вы не сможете быстро найти покупателя на свою цену. Если вы вложитесь в ремонт и все сопутствующие расходы, то, конечно же, не хочется отдавать недвижимость задешево. У вас наверняка есть ценовой ориентир, которого стоит придерживаться. Лучше немного подождать и все же найти подходящего покупателя, чем терять часть цены. Но и терпеть убытки в период поиска тоже не хочется. Поэтому опытные флипперы рекомендуют обустраивать квартиру так, чтобы ее можно было сдавать.

И вот, казалось бы, вы все спланировали, все продумали и просчитали, вложились в бюджет, но… на рынке недвижимости случился спад, цены на квартиры пошли вниз. К сожалению, неспециалист не сможет предугадать такого развития событий. Да и специалистам не всегда это под силу.

За время, пока делается ремонт, стоимость квартир такого плана может существенно измениться. И не всегда в лучшую сторону. Этот риск тоже следует учесть. Тут уже или продавать не так выгодно, или выжидать момента – решать вам.

О налогообложении

Если имущество находится во владении меньше пяти лет, то с его продажи полагается уплата налогов в размере 13%. Поэтому на налоги уходит большая часть прибыли. Что делать? Проще всего, заложить эти проценты в стоимость квартиры. Можно еще договориться с покупателем о заниженной официальной стоимости жилья, получив часть оплаты «мимо кассы». Но тут есть свои юридические риски. Также можно разузнать о правилах оформления имущественного вычета. Это когда государство возвращает часть налогов от продажи квартиры, если флиппер имеет основной доход, с которого уже уплачивает налоги. Подробнее о вариантах решения этого вопроса лучше узнать у специалиста по налоговому законодательству.

Заключение

Флиппинг, распространенный в Америке и Европе, пока еще только набирает обороты у нас. И это хорошо, ведь конкуренции меньше, а шансов выгодно продать квартиру больше. Наличие свободных денег для покупки и ремонта или готовность взять кредит – обязательная составляющая флиппинга. Но при разумном планировании это обязательно окупится.

Такой вариант заработка имеет свои риски, которые нужно учитывать. Чтобы минимизировать их, лучше предварительно проконсультироваться с риелтором, квалифицированным строителем и юристом. Это позволит избежать некоторых потенциальных потерь, все просчитать и спланировать. Кроме того, такой «спорт» требует времени и сил, но прибыль от него возможна существенная. Профессиональные флипперы утверждают, что можно «поднять» выгоду до 150% от стоимости недвижимости.